1 Dossier de Déclaration Préalable DP

Dossiers de DP pour une piscine, une modification de façade, pour toute construction de moins de 20m². Ce type de prestation fait l’objet d’un devis personnalisé. (pour exemples, sauf spécificités : 450 euros pour un portail, 750 euros pour une piscine…)
La prestation de montage du dossier de déclaration préalable comprend : la visite du site (il est possible de ne pas visiter le site, si le client possède un relevé de géomètre transmissible par Internet et des photos en haute définition de l’état des lieux) – prise des photos état des lieuxrepérage cadastral et zonage urbainétude de conformité au PLU (avec validation de l’architecte conseil, voire de l’ABF si nécessaire) – création du projet : plan, élévations, coupes, photomontages d’insertion dans le site,  remplissage du document Cerfa, duplication du dossier complet (format A3) en 5 exemplaires, gratuité du suivi en cas de demande de pièces complémentaires par le service de l’urbanisme …

Description

La DP n’est pas une simple formalité. Nombreuses sont les situations qui exigent son dépôt en mairie. Faute de respecter les règles, on s’expose à de lourdes sanctions ! Le service de l’urbanisme (service municipal) de l’endroit où le bien à modifier se situe, doit, dans des cas précis, vérifier que les modifications, objets de la DP, sont conformes au code de l’urbanisme. Le site service-public.fr met à disposition les documents CERFA qui doivent accompagner la DP, lesquels diffèrent, selon que le bien immobilier concerné, est une maison individuelle ou non. Le dossier est complexe et tout oubli de pièces constitutives augmente le délai de traitement dudit dossier.

Le dossier est gratuit à priori, sauf si vous faites appel à un professionnel pour le monter et optimiser, ainsi, vos chances de présenter un dossier complet, correctement constitué, agrémenté des plans, élévations, insertions dans le site…etc., de qualité professionnelle. Attention, toute demande relative à une construction de 150 m² ou plus, exige de faire appel à un architecte. Pour tout le reste, vous pouvez agir seul, ou encore avoir recours à tout professionnel du dessin et de la construction.

Vous devez déposer une DP en mairie, dans les cas suivants :

– Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment : changement de l’aspect de la toiture, changement de l’aspect des menuiseries (dont la couleur), création d’une ouverture…
– Transformation d’une construction existante.
– Création d’une extension (pièce supplémentaire, véranda, surélévation…etc.)
– Modification de la destination d’un bâtiment (transformation d’un garage en pièce d’habitation, par exemple).
– Pose d’un mur de clôture d’une hauteur de 2 m ou plus.
– Installation d’un portail, de clôtures…
– Installation d’une caravane sur son terrain ou d’un chalet de stockage.
– Ravalement de la façade.
– Construction d’une piscine d’une superficie de bassin inférieure à 100 m² (au-delà de 100 m², il faut faire une demande de Permis de Construire).
– Construction d’un garage.
– Construction ou installation d’un abri de jardin.
– Aménagement d’un carport ou de toute annexe d’une emprise au sol de moins de 20 m²…

Pour un agrandissement, une surélévation, un aménagement de combles ou encore une extension, la création de surface au sol ou d’emprise au sol doit être inférieure à 40 m² et ne doit pas excéder 20 m² (loi ALUR), si la parcelle est située hors d’une zone urbaine telle que qualifiée dans le Plan Local d’Urbanisme, quand il existe, ou le RNU (Règlement National d’Urbanisme à défaut de PLU). Les nouveaux locaux, les nouvelles installations peuvent être soumises à des taxes locales pour lesquelles une fiche d’aide au calcul est mise à disposition par le Ministère de la Cohésion, des Territoires et des Relations avec les Collectivités Locales.

Alors, tout cela étant posé, les risques de réaliser des travaux listés précédemment, sans DP, ne sont pas négligeables. Dans les 10 ans suivant la réalisation des travaux, un constat par un agent de Police, ou par un agent de l’Etat (souvent sur dénonciation de voisins mécontents) conduira possiblement, à la suite de l’établissement d’un procès-verbal de constat d’infraction au code de l’urbanisme, à une sommation par le TGI (Tribunal de Grande Instance)  d’interrompre les travaux immédiatement, de procéder à la mise en conformité de la construction, de démolir totalement ou partiellement la construction visée, d’acquitter une amende de 2 000 à 6 000 €/m².

Maintenant que vous êtes convaincus de la nécessité de déposer une DP, si vous vous trouvez dans une des situations évoquées plus haut, voici ce qu’il faut faire : étudier la faisabilité, puis faire si c’est possible.

– Identifier la Zone qui vous concerne sur le plan de zonage de votre commune (accessible directement sur le site web de votre mairie ou au guichet dU service de l’urbanisme).
– Étudier le PLU ou RNU, le cas échéant, pour connaitre les règles d’urbanisme applicables à la zone repérée précédemment (surface minimale des zones perméables, surface maximale des constructions, distance d’éloignement des limites de propriétés…etc.).
– Editer un plan de situation, un plan de masse de l’existant.
– Photographier l’état des lieux.
– Photographier la situation du bien dans un environnement lointain (pour cela, une vue aérienne de Google Map ou Géo portail, vous évitera le recours à un drone 😉 ).
– Créer le plan masse du projet, le plan de coupe, le plan de façades, le plan des toitures… selon la nature du projet.
– Modéliser en 3D le projet (il convient d’intégrer le projet dans l’environnement existant et de produire un résultat photo-réaliste, un dessin d’illustrateur peut aussi convenir).
– Rédiger la ou les attestations nécessaires au type de projet, comme celle relative à l’évacuation des eaux usées pour une piscine par exemple.
– Dupliquer le dossier, ainsi constitué au format A3, en 4 ou 5 exemplaires (cela dépend des mairies).
– Déposer les dossiers en mairie auprès du service de l’urbanisme (remise en main propre contre accusé réception ou envoi par LRAR.).
– Attendre l’écoulement du délai d’instruction du dossier (varie de 30 à 60 jours) (la non réception de demande de pièces complémentaires dans le délai d’instruction, vaut acceptation du dossier, si des pièces complémentaires sont demandées par le service de l’urbanisme, il faut les fournir et le délai d’instruction repart à 0, avec à la clé la possibilité d’une nouvelle demande de pièces complémentaires ou encore d’un refus avec recours possible, qui statistiquement parlant, aboutit rarement favorablement.)

Voilà, vous savez tout ou presque. Si cette démarche vous semble être un parcours du combattant, je vous propose de me confier votre projet. 

En aparté et pour conclure, je souhaite attirer l’attention des nouveaux acquéreurs de biens immobilier, notamment de villas avec terrain. Mon époux, architecte paysagiste et moi-même, dessinatrice, nous accompagnons souvent, des clients, nous commandant la constitution de leur dossier de DP, pour telle ou telle finalité, comme la création d’une piscine, par exemple. Parfois, quelle n’est pas leur surprise, quand, après l’étude de la faisabilité, nous devons leur expliquer que leur projet n’est pas réalisable, en l’état, parce que non conforme aux règles édictées dans le code de l’urbanisme ! L’argument que l’on nous oppose fait systématiquement référence au discours de l’agent immobilier ayant réalisé la vente du bien, qui leur aurait affirmé que tel ou tel aménagement serait possible et notamment que leur terrain serait “piscinable”. Avant toute acquisition, le futur acquéreur devrait par lui-même, consulter le service de l’urbanisme de la commune concernée, afin de connaitre la situation du bien par rapport aux différents risques (inondations, séismes…) et demander un certificat de conformité du bâti au permis de construire initial, pour les constructions de moins de 10 ans. Ainsi, le futur acquéreur évitera-t-il les mauvaises surprises, les éventuelles sanctions administratives ultérieures, ou encore, le refus systématique des dossiers de DP…