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La déclaration préalable de travaux DP

La déclaration préalable de travaux DP est un dossier administratif à monter pour demander une  autorisation au service de l’urbanisme de la commune dans laquelle se situe le bien immobilier concerné. Comme le permis de construire, le dossier de DP permet aux services de l’urbanisme de votre commune, de vérifier que le projet respecte les règles et code de l’urbanisme en vigueur. La DP concerne pour la réalisation de projets de construction ou de modification de construction existante, de petite ampleur.

La DP n’est pas une simple formalité. Nombreuses sont les situations qui exigent son dépôt en mairie. Faute de respecter les règles, on s’expose à de lourdes sanctions ! Le service de l’urbanisme (service municipal) de l’endroit où le bien à modifier se situe, doit, dans des cas précis, vérifier que les modifications, objets de la DP, sont conformes au code de l’urbanisme. Le site service-public.fr met à disposition les documents CERFA qui doivent accompagner la DP, lesquels diffèrent, selon que le bien immobilier concerné, est une maison individuelle ou non. Le dossier est complexe et tout oubli de pièces constitutives augmente le délai de traitement dudit dossier.

Le dossier est gratuit à priori, sauf si vous faites appel à un professionnel pour le monter et optimiser, ainsi, vos chances de présenter un dossier complet, correctement constitué, agrémenté des plans, élévations, insertions dans le site…etc., de qualité professionnelle. Attention, toute demande relative à une construction de 150 m² ou plus, exige de faire appel à un architecte. Pour tout le reste, vous pouvez agir seul, ou encore avoir recours à tout professionnel du dessin et de la construction.

Vous devez déposer une DP en mairie, dans les cas suivants :

– Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment : changement de l’aspect de la toiture, changement de l’aspect des menuiseries (dont la couleur), création d’une ouverture…
– Transformation d’une construction existante.
– Création d’une extension (pièce supplémentaire, véranda, surélévation…etc.)
– Modification de la destination d’un bâtiment (transformation d’un garage en pièce d’habitation, par exemple).
– Pose d’un mur de clôture d’une hauteur de 2 m ou plus.
– Installation d’un portail, de clôtures…
– Installation d’une caravane sur son terrain ou d’un chalet de stockage.
– Ravalement de la façade.
– Construction d’une piscine d’une superficie de bassin inférieure à 100 m² (au-delà de 100 m², il faut faire une demande de Permis de Construire).
– Construction d’un garage.
– Construction ou installation d’un abri de jardin.
– Aménagement d’un carport ou de toute annexe d’une emprise au sol de moins de 20 m²…

Pour un agrandissement, une surélévation, un aménagement de combles ou encore une extension, la création de surface au sol ou d’emprise au sol doit être inférieure à 40 m² et ne doit pas excéder 20 m² (loi ALUR), si la parcelle est située hors d’une zone urbaine telle que qualifiée dans le Plan Local d’Urbanisme, quand il existe, ou le RNU (Règlement National d’Urbanisme à défaut de PLU).

Les nouveaux locaux, les nouvelles installations peuvent être soumises à des taxes locales pour lesquelles une fiche d’aide au calcul est mise à disposition par le Ministère de la Cohésion, des Territoires et des Relations avec les Collectivités Locales.

Alors, tout cela étant posé, les risques de réaliser des travaux listés précédemment, sans DP, ne sont pas négligeables. Dans les 10 ans suivant la réalisation des travaux, un constat par un agent de Police, ou par un agent de l’Etat (souvent sur dénonciation de voisins mécontents) conduira possiblement, à la suite de l’établissement d’un procès-verbal de constat d’infraction au code de l’urbanisme, à une sommation par le TGI (Tribunal de Grande Instance)  d’interrompre les travaux immédiatement, de procéder à la mise en conformité de la construction, de démolir totalement ou partiellement la construction visée, d’acquitter une amende de 2 000 à 6 000 €/m².

Maintenant que vous êtes convaincus de la nécessité de déposer une DP, si vous vous trouvez dans une des situations évoquées plus haut, voici ce qu’il faut faire : étudier la faisabilité, puis faire si c’est possible.

– Identifier la Zone qui vous concerne sur le plan de zonage de votre commune (accessible directement sur le site web de votre mairie ou au guichet dU service de l’urbanisme).
– Étudier le PLU ou RNU, le cas échéant, pour connaitre les règles d’urbanisme applicables à la zone repérée précédemment (surface minimale des zones perméables, surface maximale des constructions, distance d’éloignement des limites de propriétés…etc.).
– Editer un plan de situation, un plan de masse de l’existant.
– Photographier l’état des lieux.
– Photographier la situation du bien dans un environnement lointain (pour cela, une vue aérienne de Google Map ou Géo portail, vous évitera le recours à un drone 😉 ).
– Créer le plan masse du projet, le plan de coupe, le plan de façades, le plan des toitures… selon la nature du projet.
– Modéliser en 3D le projet (il convient d’intégrer le projet dans l’environnement existant et de produire un résultat photo-réaliste, un dessin d’illustrateur peut aussi convenir).
– Rédiger la ou les attestations nécessaires au type de projet, comme celle relative à l’évacuation des eaux usées pour une piscine par exemple.
– Dupliquer le dossier, ainsi constitué au format A3, en 4 ou 5 exemplaires (cela dépend des mairies).
– Déposer les dossiers en mairie auprès du service de l’urbanisme (remise en main propre contre accusé réception ou envoi par LRAR.).
– Attendre l’écoulement du délai d’instruction du dossier (varie de 30 à 60 jours) (la non réception de demande de pièces complémentaires dans le délai d’instruction, vaut acceptation du dossier, si des pièces complémentaires sont demandées par le service de l’urbanisme, il faut les fournir et le délai d’instruction repart à 0, avec à la clé la possibilité d’une nouvelle demande de pièces complémentaires ou encore d’un refus avec recours possible, qui statistiquement parlant, aboutit rarement favorablement.)

Voilà, vous savez tout ou presque. Si cette démarche vous semble être un parcours du combattant, je vous propose de me confier votre projet. 

Je souhaite attirer l’attention des nouveaux acquéreurs de biens immobilier, notamment de villas avec terrain. Mon époux, architecte paysagiste et moi-même, dessinatrice, nous accompagnons souvent, des clients, nous commandant la constitution de leur dossier de DP, pour telle ou telle finalité, comme la création d’une piscine, par exemple. Parfois, quelle n’est pas leur surprise, quand, après l’étude de la faisabilité, nous devons leur expliquer que leur projet n’est pas réalisable, en l’état, parce que non conforme aux règles édictées dans le code de l’urbanisme ! L’argument que l’on nous oppose fait systématiquement référence au discours d’un intermédiaire dans la vente du bien, qui leur aurait affirmé que tel ou tel aménagement serait possible, comme par exemple, que leur terrain serait “piscinable”. Avant toute acquisition, le futur acquéreur devrait par lui-même, consulter le service de l’urbanisme de la commune concernée, afin de connaitre la situation du bien par rapport aux différents risques (inondations, séismes…) et demander un certificat de conformité du bâti au permis de construire initial, pour les constructions de moins de 10 ans. Ainsi, le futur acquéreur évitera t-il les mauvaises surprises, les éventuelles sanctions administratives ultérieures, ou encore, le refus systématique des dossiers de DP…

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Dossiers de DP pour une piscine, une modification de façade, pour toute construction de moins de 20m². Ce type de prestation fait l’objet d’un devis personnalisé. (pour exemples, sauf spécificités : 450 euros pour un portail, 750 euros pour une piscine…)
La prestation de montage du dossier de déclaration préalable comprend : la visite du siteEtude du plan de géomètre expertprise des photos état des lieuxrepérage cadastral et zonage urbainétude de conformité au PLU (ou RNU) (avec validation de l’architecte conseil, voire de l’ABF si nécessaire) – création du projet : plan, élévations, coupes, photomontages d’insertion dans le site  – remplissage du document Cerfa – duplication du dossier complet (format A3) en 5 exemplaires, gratuité du suivi en cas de demande de pièces complémentaires par le service de l’urbanisme …

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En résumé

On construit sans déclarer

  • Si la construction représentera moins de 5 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol.

On demande une DP pour

  • Tous travaux de construction d’agrandissement, d’extension, de surélévation, d’aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 40 m2. Si votre parcelle n’est pas dans la zone urbaine du Plan Local d’Urbanisme (PLU) alors la surface réglementaire est de 20 m2.
  • L’aménagement extérieur d’annexes ou abris avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 20 m2. On parle d’annexes ou abris lorsque votre projet est un carport, abri de jardin, une dépendance, un garage, etc.
  • La construction d’un mur d’une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2m.
  • L’installation de clôtures et de portails.
  • La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment type rénovation de façade, de toiture, changement de menuiseries, etc.
  • La construction d’une piscine avec un bassin de superficie inférieure à 100 m2.
  • Pour régulariser des travaux effectués sans DP : on dépose une déclaration préalable de travaux après travaux. Le dossier à déposer reste le même. Il faut indiquer dans le formulaire Cerfa qu’il s’agit d’une régularisation.

Dans les cas suivants on dépose un dossier de PC (permis de construire)

  • si la surface de plancher ou d’emprise au sol de votre projet est supérieure à 20 m2 pour les annexes et abris,
  • 40 m2 pour les extensions
  • (20 m2 si la zone n’est pas une zone urbaine).
  • si après travaux, la surface de plancher ou d’emprise au sol totale de votre maison est supérieure ou égale à 150 m2, (dans ce cas : recours à un architecte OBLIGATOIRE)

Le dossier de PC est presque identique à celui de la DP

La différence principale réside dans le document CERFA à joindre à la demande.

PLU – RNU – POS

C’est le PLU ou RNU de la commune (en l’absence de PLU) ou le POS (plan d’occupation des sols) qui renseignent sur les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune du projet.

Les travaux peuvent impacter les surfaces taxables (taxe d’aménagement, taxe foncière…)

  • Surface taxable : surface close ET couverte, d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80m, calculée au nu intérieur des murs (concerne tous les types de bâtis : combles, celliers, caves…) (les épaisseurs des murs, les trémies des escaliers et ascenseurs, ne font pas partie de cette surface)
  • Un bâtiment non clos ou non couvert ne constitue donc pas de la surface taxable.
  • Il faut se reporter à la notice explicative du Cerfa n°13703*06 pour connaître toutes les subtilités de ces calculs.

Pièces obligatoires de la DP

  • DP1 : un plan de situation du terrain et du bâti existant, sur le territoire de la commune (document du cadastre)
  • DP2 : un plan de masse de la construction existante et à édifier ou modifier, avec toutes les cotes (dimensions), y compris les distances entre le bâti et les limites de propriétés, l’emplacement des raccordements aux réseaux, les arbres existants, les arbres à supprimés. (Document du cadastre)
  • DP3 : un plan de coupe du terrain (ou élévation) et de la construction : profil du terrain avant et après les travaux, altimétrie, volume extérieur des constructions, implantation du bâti par rapport au profil du terrain.
  • DP4 : un plan de façades et des toitures (élévations).
  • DP5 : une représentation de l’aspect extérieur : photos « état des lieux »
  • DP6 : un document graphique 3D (insertion graphique du projet dans le site existant)
  • DP7 : une photographie situant le terrain dans l’environnement proche Cette photographie permet de montrer les constructions en proximité immédiate.
  • DP8 : une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain Cette photographie permet de montrer l’environnement du projet, la rue et les constructions avoisinantes.

Pièces complémentaires

  • Selon la commune, la proximité ou non de sites classés, des pièces complémentaires peuvent être exigées par le service de l’urbanisme (se renseigner avant le dépôt du dossier) ou après étude (dans ce cas le délai d’instruction du dossier est augmenté)

Où déposer le dossier

  • Auprès du service de l’urbanisme de la commune contre accusé réception.

Qui délivre l’autorisation

  • Le dossier est étudié par un instructeur, dans certains cas, il est soumis à l’approbation du l’architecte des bâtiments de France, dans tous les cas, c’est le maire qui valide ou pas le projet.

Délai d’instruction

  • Par défaut : 1 mois
  • Si besoin de soumission à l’ABF : 2 mois.
  • Si demande de pièces complémentaires : le délai est prolongé de sa durée initiale.

Durée de validité

  • 3 ans – durée prorogeable de 1 an à 2 reprises, soit 5 ans au total.

Affichage de la DP

  • Panneau réglementaire, d’une dimension minimale de 80 par 120 cm, devant votre habitation et visible depuis la voie publique.
  • L’autorisation d’urbanisme fournie par la mairie doit figurer sur le panneau.
  • Le panneau doit rester en place pendant toute la durée des travaux. Vous devez inscrire dessus les informations suivantes :
    • La référence du dossier
    • La date de délivrance du permis de construire
    • Les noms des bénéficiaires
    • La nature du projet
    • La ou les hauteur(s) de la/des constructions s’il y a
    • La surface des bâtiments à démolir s’il y a
    • La superficie du terrain
    • L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
    • Les droits de recours des tiers

Délai de recours des tiers.

  • L’affichage de la DP déclenche le délai de recours des tiers.
  • Le délai de recours des tiers pour une déclaration de travaux de construire est limité à 2 mois.
  • On conseille d’attendre les 2 mois réglementaires avant de commencer les travaux afin de laisser les tiers s’exprimer.

Pour contester une DP

  • Si le tiers possède des éléments tangibles pour une contestation, la procédure peut être entamée.
  • Le tiers doit alors justifier précisément ses propos par des photographies, rapports, attestations etc. Deux possibilités s’offrent à lui :
      • Un recours gracieux. LRAR. Le tiers y joint ses pièces justificatives. Aussi, le titulaire de la déclaration préalable de travaux doit être informé qu’un recours gracieux a été effectué à son encontre. Cette notification est à envoyer dans les 15 jours suivant le dépôt du recours en mairie. Via une lettre recommandée avec avis de réception. Ce recours gracieux aura pour effet d’interrompre le délai de recours des tiers. Le tiers et le titulaire de la déclaration préalable de travaux peuvent alors entamer les négociations à l’amiable.
      • Un recours contentieux. Sans accord amiable, le tribunal administratif peut être saisi via un recours contentieux accompagné des pièces justificatives. À l’instar du recours gracieux, il est obligatoire d’informer la mairie et le titulaire de la déclaration qu’un recours contentieux est déposé. Via une LRAR dans un délai de 15 jours après dépôt du recours. À la suite de cela, le juge administratif prendra l’une des trois décisions suivantes : la déclaration est annulée. Les travaux, s’ils ont commencé, sont suspendus. Un délai est fixé dans lequel le titulaire du permis aura la possibilité de demander une déclaration modificative.

Si la DP est refusée

  • Avant de refuser, la mairie peut demander des pièces complémentaires. À partir du dépôt en mairie des pièces complémentaires, le délai d’instruction de la DP repart à zéro.
  • Si le dossier est catégoriquement refusé : abandonner le projet ou engager une procédure par un recours gracieux puis contentieux.

Modifier une déclaration préalable de travaux en cours d’instruction

  • Modification légère de l’aspect extérieur du projet
  • Variation légère de la surface de plancher ou l’emprise au sol du projet
  • Pour tout ajustement considéré comme plus important : déposer une nouvelle DP

Transférer une DP

  • La déclaration préalable de travaux à transférer doit demeurer valide, légale et définitive
  • Le titulaire de la déclaration ainsi que le futur bénéficiaire doivent être en accord avec le transfert
  • Le dossier de demande de transfert de déclaration préalable de travaux est composé uniquement du formulaire Cerfa n°13412*06 et les pièces listées sur la notice au formulaire. Le dossier complété doit être envoyé par LRAR ou déposé en mairie.

Annuler une DP

  • Contacter le service d’urbanisme ou la mairie qui a délivré l’autorisation de travaux puis lui mentionner la demande d’annulation. (sans justificatif)

 

Par Emmanuelle Menny Fleuridas – le 2 mars 2020


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